今天有点时分杂果，延续给行家写4000字

一、租出猜想论

1，这种模式，主要在毛坯房以及为装修，致使物业斥地商未配套完整的情况下。另外一部分那些商贸一体或写字楼办公区合在一谈的，要么有些是指居民住宅区。

2，常见的租出模式，包括毛坯房装修以及精装修，简装修。还有楼下的门面，档口，商铺面的租出模式。

3，包括21世纪不动产，华夏地产，我爱我家，链家房产，乐有家，合富置业，宝诚，麦田房产等等。他们其实齐属于第1种猜想论的边界当中，也即是需求方买方和卖方作念中介模式。

4，像粗拙东谈主玩这一种模式，玩不动的原因有许多，率先对买卖协议，以及如今的经济大环境之下，当今照旧不是卖家的市场了。况兼干涉的杠杆和借力资金体量比拟巨大。主要参考的案例有温州炒房帮。他乡炒房，迅速集资，杠杆门径，抱团进场，集资周期，民间招标等等。

5，也即是关于小区商圈最基本的一个生态门径，即是房子的买与卖的关系。包括我2016年在厦门干天子的厂的时候，有些雇主他们有益打电话问咱们有莫得那些毛坯房，然后他念念弄个几百套，搭伙装修。搭伙出租，有益劳动那些蓝领和来厦门责任，刚刚大学毕业的大学生群体。致使阿谁时候我的门店司理，他就租的小区，一个月房租即是2500。

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6，包括商铺的租出，它也有相当多的分支，最常见的，比如说邀入机制。也即是小区楼盘炒的很猛，致使有许多大品牌纷繁来入住门面，形成这一种品牌效应。固然这种模式也包括那些大型商超也承袭这种口头。致使有些地段承袭的是前三年免房钱，即是让你品牌先来，形成交易的圈层，再把东谈主流量给引过来。

7，但毛坯主要搭伙在了新小区，很彰着，由于周围的配套设施无法匹配东谈主群需求，导致大多数新小区楼下八九十间门面房，基本上莫得目的归拢时分全部入驻满。致使就会形成一个得志，越是莫得入住的门面，就越莫得其他的入住，因为它无法形成商圈东谈主流量是分布的，致使连小区业主只须几百户，能住满 1万东谈主的小区只须500户，那就愈加莫得。投资者雇主来挂个门面牌号了。

二、里面小区商圈区域论

1，其实你会发现存许多小区里面他们亦然有饭铺，有营业场所，台球馆，好意思容好意思甲好意思发，致使剪发店的，固然并不是每个小区齐有这种逻辑，最近10年的新小区许多是莫得的，但20年到30年畴前的老少区是有这种逻辑的。

2，即是这部分的猜想者，他们只需要劳动这小区3000户到4000户的东谈主流量就行了，主要的一个点即是轮回糜费以及商圈固定，莫得其他同业竞争，以及土产货流量为主，还有即是中枢的地段。

3，其实包括一二线大城市，有一些20年前建的老少区，里面有一些剪发的店，但这些剪发店基本上门牌齐莫得，就仅仅豪恣写两个字，剪发，写个电话号码，价钱也会比外面那一些发屋低20~30%以上。况兼大多数这一种在小区里面剪发店齐是五六年的这十几年的老诚傅了，他就在这个所在有单没活，他就这样责任着。

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4，在小区外面周围的一些剪发店，要么两三年大约猜想下来开分店，要么一两年就倒闭，换个雇主延续开店了，要么剪发店转让变成小吃餐饮店了，许多雇主就很难堪过三年。

5，是以关于小区里面的猜想论，主要中枢的点就在于东谈主群高度的搭伙以及产生轮回的糜费，还有即是莫得太多竞争敌手来吃蛋糕，因为小区统统也就那几个所在不错作念猜想。包括一些高级小区里面搞了一个养生馆或者是茶楼，主要即是劳动这小区几千户用户的，和外来东谈主员根底莫得任何关联。

6，我看到了一个小区，它基本上里面有一个好意思容馆。里面看起来空空荡荡的，每天齐莫得东谈主流量，然而有一些小区业主五六十岁的大妈，基本上齐是办了年卡的，一张年卡即是2万块，雇主只须锁定200个客户，那么这个场馆两三年就不会倒闭。

7，包括有一些老少区管控莫得那么严格的，致使楼下还有餐饮店，不错炒菜，一个菜馆，但严格真理上基本上是无法领有这一种楼上住东谈主楼下炒菜的运营逻辑的，因为失火和安全明慧设施等等。或者有的话也行，你要获得相关的猜想文凭，还有即是要铺设老长老长的排烟管谈了。

8，是以里面商圈的基本逻辑，用户是可抓续不停轮回糜费的，他今天来这个所在糜费完毕过个10天半个月他还会再来一次，是以价钱劳动和售后齐要跟得上，他不是作念一次性生意的，是不和外面的东谈主打交谈。

三、社区茶楼运营论

1，其实大多数技俩齐有一个基本的规章，那即是要形陈规模和商圈，所谓的商圈其实即是一大帮东谈主在这个所在住，他们要吃喝拉撒，而另外一小部分东谈主惩处他们吃喝拉撒的问题。

2，荒芜是中高级的小区，越是有钱东谈主他们越心爱有一个相对密封和辩论的场所，而这种场所粗拙东谈主是不需要的，住在城中村的东谈主亦然不需要的。其实包括在福州有许多小区齐有相当多的麻将馆棋牌室，固然我说是正规的棋牌室，沏茶喝酒聊天，打麻将。

3，致使一个小区淌若有两三家卖茶叶的店铺开起来了，可能就会有四五家，相同亦然卖茶叶的，也开一个沏茶楼。包括有些小区的近邻就会有相当多的高级烟酒的批发店，粗拙其实根底就不会来这个店铺糜费，他也不是劳动途经的东谈主群。

4，但大多数高级烟酒批发店，高级茶叶恬逸室，我以为大多数东谈主齐玩不动，然而有一部分牛东谈主他们即是这样玩的。

5，这个所在东谈主不打麻将的，你开个麻将馆晨夕倒闭，有些所在的南北所在小区，根底就不沏茶，你开个茶楼！卖茶叶！也晨夕得倒闭，要因地制宜，好哥哥们！

四、惩处终末1公里的问题。

1，盒马生鲜，叮咚买菜，多多买菜，好意思团小象超市，朴朴超市，以及倒闭的优选。他们大多数其实齐是惩处居民的终末1公里的问题，况兼大多数齐是惩处一二线大城市以及。小区商圈的中枢需求，其实和大多数农村地区是莫得任何关联的。

2，而另外一个惩处1公里问题，那即是小区里面的菜鸟驿站，其实也包括丰巢，但丰巢自提柜和多样云柜，它的阴私面如故莫得相当的广。而圆通又不和他们玩，我方搞了一个姆妈驿站。

3，也即是说小区猜想论的商圈的第4个点，那即是菜鸟驿站和土产货生鲜上门劳动。包括315上热搜的，“东郊上门”劳动。

4，有些东谈主莫得目的和大佬们，互联网寡头作念这样大，他就作念一个本小区买菜送菜的一个生鲜门店，相同只劳动这一两千户用户就行了，每天定时把菜送到他们家门口，然后诞生微信社群留意客户。

5，然而刚才所讲到的菜鸟驿站并莫得这样浅薄的去念念固然了。包括你的加盟费，运营门店，还要每天的寄件取件包裹数，以及要有迷漫多的订单量和东谈主流进行留意。固然有些菜鸟驿站会把那些好意思团优选，淘菜菜，多多买菜，欢乐优选，这一些买菜相关的商品放在他的门店里面。也即是趁便着把社区生鲜的活一谈接了。

五、机灵家庭模式

1，最近几个月发现存一些团队在作念近似这种技俩，其实什么是机灵家庭啊。即是家里面的多样电器，锅碗瓢盆，电磁炉，电饭煲或者是啥需要维修的，他们会有一些工程师胜利上门给你修好，然后支付相对应的用度，不需要你把东西搬到楼下或者是高德舆图，往大街去找那一些家电维修电器维修的门店。

2，比如说有些知道老化了，有些要换个壳子，有些条款带，有些要从头焊合，有些要把壳子断绝来，要么有些作念一些清洗，事实上它就包括了多样行家电小家电相关的维修。其实也算是整合线下那些维修的东谈主才，贴个标签，穿个穿戴，然后给某一个大平台作念劳动平台抽取相对应的佣金，然后只须这个app迷漫多的下载和使用，让这些师父去接单。

3，这种模式其实就近似于像货拉拉，货拉拉他是一个平台。让有需要搬家载货的东谈主知谈这个平台，杂果然后雇佣司机，我方不出车，不出东谈主，让这一些各地的师父，给他们跑货拉货，然后每一单赚佣金。平台提供系统劳动要领，后台运营和留意等等时代维持。

4，其实这第5种小区社区的生意，就非常于把小区业主蓝本就遭遇了问题，然后胜利给他一锅端惩处。窘态其妙电磁炉不着电了，窘态其妙洗衣机不转了，窘态其妙灯泡坏了，窘态其妙下水谈堵了齐属于这种。

5，像是那些老少区最常见的猜想论，即是以下这10个门径。那我就把他扔到第6点给行家讲。

六、畴前老鸟作念小区生意的10个品类1、装墙打孔（这种模式主要在前期毛坯房和未入住的那一些房子里面，那些电梯墙壁上全部齐是。马克笔密密匝匝的）2、领悟下水管谈（这个和马桶堵了差未几的真理，如故有大批的需求市场荒芜是那些有洁癖的东谈主士，基本不肯意我方动手，哪怕我方掏能掏出来的）3、清洗油烟机（关于北上广深一二线大城市清洗油烟机，它是一个相当大的刚性市场，致使连餐饮行业以及屡见不鲜的餐饮店齐需要这项劳动）4、除甲醛（相同的，这也属于新家入住需要作念的一个劳动边界，荒芜是媒体科普，一直宣传甲醛的危害会致癌。是以90后荒芜预防这一项体验，致使空房子也要空三个月，天天电电扇吹起来，派别开启）5、全屋家装（这类型属于大客单价了，有一些全屋家装举座的预算，包括策动和cad以及瓷砖，地板墙面全部加起来少少许也得10万，多的话五六十万乃至百万装修的齐有）6、鲜奶上门劳动（比如最常见的巴氏鲜奶上门劳动，还有长富牛奶上门劳动）7、搬家公司（这个就没必要多说了，大包小包多样行李，致使有些东西要拆要拧螺丝，全部要理解。在某一进度上来讲，货拉拉他还不属于搬家公司，仅仅运货的）8、开锁换锁（其实这个类目也包括汽车的开锁换锁，致使许多东谈主交个3000块，学了一个月学会了。我方就开了一个门店，即是汽车开锁换锁，小区开锁换锁。大伙也看到过许多新闻，咔嚓三秒钟把业主门开了，收他100块，业主报警说三秒钟就把咱们开了，收我100块，这个是勒诈啊）。9、砖瓦水泥（对一部分的小区有这一种需求市场，但绝大多数小区照旧建好的小区基本上是莫得的）10、改管谈知道（这一条其实属于一部分的妙技型的行业，需要有一定的门槛和时代）

最近5年新的小区交易模式有以下5类1、上门喂猫喂狗（其实也包括遛猫，遛狗给他们换猫砂，带他们出去遛弯以及给那些出远门的主东谈主饲养他们的小动物。）2、生鲜实时配送（包括上头所提到的好意思团，朴朴，叮咚买菜等等，也包括达达以及京东到家等劳动）3、家务清洁（小红书有许多帖子，穿戴收纳师，杂物收纳师，房间收纳师等等）4、推拿（最近比拟火的东郊事件）5、上门家教（这个其实不属于这5年的模式了，仅仅因为互联网不停的发展，然后有教培行业的打击，是以这个点咱们就先不聊了）……

七、地段的外延拓展。

1，什么叫地段的拓展啊？比如说这个小区里面的位置，你念念租也没位置租了，齐被别东谈骨干完毕，小区商铺的位置。好位置也被东谈主抢走了，那就边边角角租了也没啥用。

2，但这个小区离他1公里有个中学和这个中学，每天小区里面居民的小孩齐要途经某条路了，然后去这个中学上课，而在这个道路的门径里面，包括早餐店，文具店，它就属于外场链条。

3，这些小学生中学生初中生，他们我方还莫得经济才智啊，靠他们的父母给他们特地的资金，而事实上你也属于赚这些小区居民里的钱。当你把这一条外长链条念念显着了，哪怕这个小区楼下的商铺你没目的租，这里房钱也太贵了，你就不错念念目的赚他们小孩的钱了。（姆妈，我要吃315曝光的淀粉肠，有骨泥那一种）

4，包括还有一种所谓的外链条，比如说大多数的洗车店齐是在露天的，或者是一些房钱比拟低廉的地段，这样才智够承担它比拟大的一个状貌的用度，但有一些洗车店他们开在地下室，致使在大润发的地下室泊车场。

事实上讲了这样多，你会发现小区商圈的基本逻辑无非也就以下这几种。

率先是关于房子的刚性需求，有东谈主要买房，有东谈主要卖房，其实是对车位的需求，有东谈主要租车位，有东谈主要卖车位，这即是两个基本的门径切入点。

其循序2个点即是吃喝拉撒的，基本刚性需求，要寄快递，要吃生果，要买菜，懒得下楼，要送货上门，有养小猫小狗，要沏茶。致使在福州厦门一些沿海的大城市，他们就只作念上门牛奶配送这一个小技俩，一年也大约赚几百万，就只劳动几个小区。

第3个点即是惩处了吃喝拉撒的问题，那就要往精神文化物资的需求也即是再往外延续拓展，包括念书，会茶楼，麻将馆，麻将桌，恬逸室，台球馆。养生馆，好意思容馆，瑜伽馆。致使教培行业畴前还相当好作念的时候，许多袖珍里面就有一个袖珍的儿童阅读室。

接下来咱们再补充讲一个，那即是配套设施。

八、配套设施（水/电/管谈/燃气/知道/学校）

1，仅仅有这个房子住宅，基本上它是单一体，而要形成一个完整的商圈，它必须要有配套设施，包括水电燃气管谈知道，泊车位，泊车场，过谈走廊，恬逸区，文娱区乃至相差的大门，物业系统电梯等等。

2，这仅仅其中一个小门径，再包括要有周围的农贸市场，菜市场，大型的超市，致使海景房啊，中楼层高楼层以及有不错让我方小孩念书的幼儿园，初中高中等等。也即是形成一个商圈的基基本点是有东谈主搭伙在一谈，而搭伙之后给他们提供这些劳动是第2类头绪，而让某些东谈主给我方提供劳动，我方赚个差价值佣金，这是第3类劳动。

3，包括我见到许多小区，他和那些小区有益打扫卫生的环卫工说好你有那些纸盒和小区里面的那些旧穿戴，你齐相聚了，然后我每周天会过来你小区，你把它们卖给我，这就完好的惩处了穿戴二手旧衣回收的一个闭环系统。

也即是这一个回收旧穿戴，雇主他我方不需要去放垃圾桶，不需要去收多样穿戴大喇叭喊着也不需要去农村乡下，致使农村乡下也莫得这样多旧穿戴给你收，反而就搭伙那一些有钱的，你要像大城市的中枢商圈，然后他我方是进不去的，他只可和这一些安靖垃圾屋的站点的东谈主员配合。

致使我畴前发现存一些有钱的小区业主，他们穿戴齐相当干净，致使九成新，然后他果真就五六件十几件胜利给他扔了齐不错穿的，齐嗅觉洗一洗齐相当的新的，嗅觉纽扣齐没掉，拉链齐是新的，固然念念不出他们的逻辑是为啥。归正他们就把它们扔了，是以未必候一个3000户小区的一个房，垃圾屋的清洁大妈一天就不错收100多斤的穿戴啊。

4，也即是物资更新越快，那么淘汰率就越高。或者是说越大约赚取钞票东谈主，他们对淘汰一些商品的需求是越彰着的。但那些穷东谈主或者是赚不到钱的东谈主，你会发现一个沏茶壶可能用了七八年，一件穿戴可能穿了10年齐舍不得扔。

固然，有些兄台可能会说，这个破茶壶泡深切，有水垢，有茶垢，关于这个壶多情感，不是说买不起，即是用这个茶这个壶泡的，我嗅觉很爽，哈哈，固然你这种说法亦然对的。

特地补充

1，也即是分析这个商圈阴私的身分相当多，包括它的入驻率，容积率，周围的配套设施，市集，交通泊车场等等以周为东谈主的糜费水平在哪一个节点。

2，致使楼下的每一个店铺，他们是卖什么的作念什么的，在这个所在开了多久的门面，有莫得其他的门面？以及他们每天大约赚若干钱，包括多样便利店，比如说有有一些小区根底齐莫得东谈主入住，阿谁好意思宜佳咔嚓就进去搞一个大店铺了！

3，固然最能体现这一种数据的情况之下，除了说你每不雅察，亦然不错看泊车位停的车满不悦。晚上灯火亮不亮，以及窗户外面晒的穿戴多未几来概括判断。胜利在门口就等着快递小哥每天看一下菜鸟驿站拿一些包裹，量多未几。

4，因为上头大多数的交易逻辑齐起首于东谈主的基础量，只须莫得了小区用户的基数目，扫数生意基本齐是作念不了的。

义乌之狼（私东谈主号）:时分有限杂果，下一期延续聊。

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